问大家一个问题，你觉得房价还会继续跌吗？
不少人在提到咱们楼市的时候，总是会类比日本那场堪称人类经济史上最惨烈的房地产崩盘。
为啥老提日本？他们当时是怎么一步步走向疯狂的，泡沫又是怎么被戳破的，之后为啥怎么救都效果不大？
我们能否参考日本的路径，找到未来楼市发展的一些方向，避开他们踩过的大坑？
今天我们来聊聊日本当年的这场房地产大戏。
二战后的日本堪称经济奇迹的代名词。从1950年代到1980年代，日本GDP年均增长8%，汽车、电子等产业横扫全球市场。
1964年东京奥运会、1970年大阪世博会，这些标志性事件将日本的自信推向顶点。年轻人一股脑儿往大城市挤，房价自然水涨船高。
但真正的起飞是在1985年之后。
那年美国和几个主要国家拉着日本签了著名的《广场协议》，日元像坐了火箭一样升值，这对靠出口吃饭的日本企业简直是晴天霹雳。
为了救经济，日本央行把利率从4.5%一路猛降到2.5%，钱像开闸的洪水一样涌出来。
美元兑日元汇率
钱总得有个去处吧，投实体？出口不行了，投什么呢？
大家的目光齐刷刷转向了股市和楼市，1986-1991年，东京地价上涨了3倍。
这时候的日本社会陷入集体癫狂，都相信地价只涨不跌。
企业不务正业去炒地皮，普通老百姓也按捺不住。
怎么参与？流行一种玩法叫循环抵押贷款：
用你手上的A房子抵押给银行借钱，去买B房子；然后再用B房子抵押借钱，去买C房子……像滚雪球一样加杠杆借钱炒房。
到了90年最疯狂的时候，东京最核心的银座，巴掌大块地皮的价格能顶上一百万美元！
整个日本国土面积也就比美国加州大点有限，但当时日本全国土地总价格加起来，据说能买下四个美国。
银行也昏了头，放出去的贷款有将近四成流向了炒房炒地这些虚的领域，正经企业都没心思造车造电器了，全琢磨着怎么炒地皮来钱快。
那时候流行一句话：日本就一个，东京也只有一个，房价只会涨不会跌！
全民炒房到如此癫狂的程度，会带来什么后果？
泡沫的本质是财富再分配的游戏。先富者通过贷款买房-抵押再买的循环杠杆积累财富，而后入场者则成为接盘侠。
1990年日本家庭债务收入比超过120%，年轻人的房贷压力达到收入的5倍以上。
大城市的普通上班族干一辈子，可能都买不起一套房。
实体经济被严重掏空，1987年劳动节，390万日本民众走上街头抗议裁员减薪。
表面的纸醉金迷下，社会矛盾其实已经很深了。
1990年，日本央行换了新行长，三重野康上台。这位老兄有个外号，叫戳破泡沫的男人。
他上来就是三记重拳：短短8个月内，连续加息三次，把利息直接拉高到6%。
同时，当时管财政的大藏省也出手，要求银行严控给房地产的贷款，还新开征地价税。
这三招一起上，市场瞬间就窒息了。
股市最先扛不住，代表日本股市的日经指数一路狂泻，跌掉了七成，大家信心没了，资金链也断了，紧接着楼市也崩了：
最先扛不住的是开发商。
房子卖不动了，资金链要断，怎么办？只能降价卖新房来回血。
但普通老百姓手里攥着房子，心里想的是：我高价买的，现在降价卖？亏大了！不干！
于是二手房市场就僵住了，有价无市。
紧接着，经济寒冬来了，企业倒闭潮席卷，很多人失业断供，银行只能把收回来的房子低价甩卖。
这下可好，市场的心理防线彻底崩了，大家都觉得房价还要跌，更不敢买了。
再加上地价税，就是不管你现在房子值多少钱，是按你当初买的价格或者政府评估的一个基准价来算，这下那些空置的房子，或者跌得厉害的房产，瞬间成了烫手山芋，每年还得往里贴钱交税。
这谁受得了？业主们只能不计成本地抛售，房价彻底一泻千里。
短短十年光景，日本六大核心城市的地价直接腰斩，全国平均也跌了近一半。
银行手里捏着一大把烂账，整整花了十五年才勉强处理完；几百家房地产公司破产倒闭，活下来的也是苟延残喘，靠卖资产度日。
企业赚的钱全填了以前扩张欠下的债窟窿，哪还有钱投资创新？
年轻人也被高房价彻底整佛系了，生孩子的意愿断崖式下跌，过去努力工作就能买得起房的信念崩塌了。
很多年轻人觉得：算了，这游戏我不玩了！他们选择不结婚、不生孩子、不背房贷，甚至觉得买车都是傻。
泡沫崩了之后，日本政府想尽了办法救市，效果却很差。
为啥救市救不起来？
央行把利息一降再降，甚至降到了零，但经济就像掉进了通缩陷阱：老百姓怕了，觉得明天东西会更便宜，更不敢花钱，企业也不敢投资，形成恶性循环。
政府也搞了很多轮大基建刺激计划，花了很多钱，结果呢？钱花了不少，效果不大，反而让政府背上了巨额的债务。
政策还反复摇摆，比如1997年觉得债务压力太大，又突然加税，结果刚有点起色的经济又被打趴下了。
日本面临严重的老龄化和少子化问题，更是让房价雪上加霜。
想买房子的主力年轻人数量在十几年里减少了不少，同时，因为之前房子盖得太多，加上经济不好人口流动减少，住房空置率越来越高，很多房子没人住。
直到2023年，日本制造业才有点回流的迹象，一些大企业开始把工厂搬回日本本土，建设订单创了二十年新高。
掐指一算，距离泡沫最高点，正好差不多三十五年——就是一代人还清房贷的时间。
这场漫长的债务赎罪，代价是一代人的青春和整个社会的活力。
现在回到我们最关心的问题：中国楼市会走日本老路吗？
虽然看上去都有相似的压力，但是我们的发展阶段、金融环境和管理不同，外部环境也差异很大，所以不能一概而论。
再来看我们的楼市情况，你有没有发现，每年开春，总有一波楼市利好消息扑面而来，媒体热炒小阳春，搞得人心惶惶，好像不买就亏大了。
结果呢？这股热乎劲儿常常撑不过俩月，到了五六月，市场又蔫儿了，房价接着阴跌，今年这情况更明显，2、3月短暂热闹，5月数据立马打回原形。
那么房价为啥越救越跌？到底啥时候才算跌到头？
这部分分析我会放在后面的内容里，点个关注，不要走开。
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